Zmluva o dielo patrí medzi najviac podceňované zmluvy. Mám na mysli spotrebiteľské zmluvy, ktoré uzatvára bežný občan (spotrebiteľ) a stavebná firma (podnikateľ alebo „poskytovateľ“).
Tento článok sa netýka zmlúv, pri ktorých obidve zmluvné strany vystupujú v roli podnikateľa (napr. keď potravinový reťazec žiada od stavebnej firmy vybudovať predajňu potravín). Tie sa riadia inými pravidlami.
Zmluva o dielo a stavba domu
Najčastejšie občan podpisuje zmluvu o dielo pri výstavbe rodinného domu.
Je úplne bežné, že občan podpíše zmluvu v hodnote 100 000 eur, nechá si rozkopať pozemok, zoberie si hypotéku a vyplatí vopred zálohu bez toho, aby zmluvu o dielo dal skontrolovať právnikovi.
Takýto postup veľmi ľahko môže skončiť mesiacmi stresu alebo rodinnou tragédiou. Príbehy, keď stavebná firma nepostupuje ako má, sú úplne bežné.
Obranou pred nepoctivými stavebnými firmami je práve zmluva – ale iba ak je kvalitná. Takou spravidla nie je zmluva, ktorú stavebná firma predloží občanovi prvý raz na podpis. Prvá verzia zmluvy – celkom pochopiteľne – poskytuje ochranu firme, nie spotrebiteľovi. Stavebné firmy podpisujú desiatky zmlúv a majú ich prepracované vo svoj prospech, občan vidí takýto typ zmluvy možno prvý raz.
Kvalitná je spravidla až tá zmluva, ktorú dá občan skontrolovať dobrému právnikovi a ten zapracuje zmluvné podmienky, ktoré ochránia jeho klienta.
Spoliehať sa na chlapské slovo či férovosť podnikateľov nie je na mieste. Ide o tisíce eur.
Pomôže vám súd?
Občiansky zákonník je v časti týkajúcej sa zmluvy o dielo pomerne nejasný a práve preto je potrebné, aby všetko bolo jednoznačné už z textu zmluvy. V prípade problémov je dobrá zmluva oveľa lepšia záruka spravodlivosti ako text zákona, či nevyspytateľné súdnictvo. Spotrebiteľské právo síce poskytuje spotrebiteľovi (občanovi) širokú ochranu, avšak táto ochrana nie je na súdoch vynútiteľná v požadovaných lehotách. A chátraniu stavby počas súdneho sporu sa chce každý vyhnúť…
Čo by mala dobrá zmluva obsahovať?
Vypísať všetko, čo by zmluva mala a nemala obsahovať je skôr na jednu knižku. Na základe mojich skúsenosti z praxe však môžem dať pár základných rád. Do zmluvy nezabudnite dať najmä:
- čo najpresnejší popis budúcej stavby (t. j. nie približné výrazy ako: „stena hrúbky 10-15 cm“, ale jednoznačne: „stena hrúbky 15 cm“),
- jasný spôsob vyporiadania po odstúpení od zmluvy (ako sa zmluvné strany vyrovnajú),
- presné termíny stavebných prác,
- sankcie za nedodržanie zmluvy,
- možnosti rozviazania zmluvy, ak sa nedodržuje,
- postupné uhrádzanie vykonaných prác (čo najmenšie platby vopred).
Najlepšie je ale posúdiť každú konkrétnu zmluvu osobitne – stavebné firmy sú veľmi kreatívne a dokážu si do nich dať naozaj všeličo.
O tom, ako postupovať, keď stavebná firma nečakane zvýši cenu, sa dočítate v mojom staršom článku.
