Územný plán je najdôležitejším podkladom, podľa ktorého stavebný úrad vydáva územné rozhodnutie. Územný plán určuje, akú stavebnú činnosť a na ktorých plochách možno v obci vykonávať. Prípadná zmena územného plánu môže zmariť celú investíciu (stavbu).
Možno rozhodnúť podľa starého územného plánu?
Stavebný zákon výslovne neupravuje ako má stavebný úrad postupovať, ak dôjde k zmene územného plánu počas územného konania. Má teda pre vydanie rozhodnutia použiť starý, alebo nový územný plán?
Pri menších stavebných zámeroch by k takejto situácii nemalo ani dôjsť, pretože obstaranie územnoplánovacej dokumentácie je komplikovanejší a dlhší proces ako územné konanie. Preto by už v čase, keď investor podáva návrh na územné rozhodnutie, mala byť k dispozícii informácia o tom, či a ako sa ide územný plán meniť. Vďaka tejto informácii sa možno ľahko vyhnúť situácii, že projektová dokumentácia predložená investorom bude v rozpore s územným plánom. V praxi sa však územné konania značne predlžujú. Napríklad niektoré väčšie projekty musia prejsť aj posudzovaním vplyvov na životné prostredie, čo tiež znamená ďalšie týždne, či mesiace navyše.
Verejný vs. súkromný záujem
Rozpor medzi územným plánom a projektovou dokumentáciou je rozporom medzi dvomi odlišými záujmami. Územný plán je schvaľovaný zástupcami obce a reprezentuje verejný záujem jej obyvateľov, kým projektová dokumentácia reprezentuje súkromný záujem investora (fyzickej, či právnickej osoby). To samozrejme neznamená, že aktivita investora nemôže byť aj v súlade s verejným záujmom, tu však ide o situáciu, keď sú v rozpore.
Vychádzam zo zásady uvedenej aj v niektorých zákonoch, že správny orgán má rozhodovať podľa skutočností a právnych noriem existujúcich v čase vydania rozhodnutia (pozri napr. § 65 ods. 3 Správneho poriadku, § 217 ods. 1 Civilného sporového poriadku), preto by mal rešpektovať aj prípadnú zmenu územného plánu a v nej prejavený verejný záujem. Bolo by absurdné a najmä nezákonné, ak by stavebný úrad vydal územné rozhodnutie v rozpore s platným právom, či podľa zrušených právnych predpisov.
Retroaktivita?
Nejedná sa tu o retroaktivitu, ide iba o tzv. nepravú retroaktivitu, ku ktorej dochádza takmer pri každej zmene zákona. Pri zmene zákona sa obvykle nepravá retroaktivita prejavuje tak, že nový zákon sa vzťahuje aj na vzťahy, ktoré vznikli pred jeho účinnosťou, avšak len do budúcnosti, vznik týchto vzťahov sa riadi doterajším zákonom. Účelom nových zákonov je často regulácia toho, čo už vzniklo (existujúcich vzťahov), nielen toho, čo ešte vznikne (budúcich vzťahov). Napríklad aj územný plán sa dotýka vlastníckych vzťahov k pozemkom, ktoré už existujú, pričom do budúcnosti mení obsah týchto vzťahov tým, že určuje, čo môže a nemôže byť na danom území postavené. Niekedy zákonodarca ponechá zrušený predpis dočasne v platnosti, napríklad tým, že v prechodných ustanoveniach uvedie, že niektoré existujúce právne vzťahy sa budú naďalej riadiť doterajšími predpismi.
Zmeniť zákon?
Želaním investorov by bolo v budúcnosti prijať takú právnu úpravu, ktorá by umožňovala dokončiť územné konanie podľa územného plánu platného v čase začatia konania. Podobné riešenie je možné aj teraz pomocou prechodných ustanovení predpisu (napr. vo VZN obce), ktorým sa schvaľuje záväzná časť územného plánu. V novom VZN (všeob. záväzné nariadenie) by sa uviedlo, že na prebiehajúce územné konania sa použije ešte starý územný plán.
U investorov by to posilnilo princíp právnej istoty, ktorý sa nazýva aj modernejším pojmom: princíp ochrany legitímneho očakávania.
Tým by sa konflikt medzi záujmom spoločnosti (verejným záujmom) a právnou istotou investora vyriešil v prospech investora. Otázne ale je, či možno do zákonov schváliť niečo čím sa oslabuje verejný záujem a teda niečo, čo je v rozpore s poslaním stavebného práva ako takého. Som toho názoru, že nie. Územný plán a v ňom prejavený verejný záujem na ochrane životného prostredia, zdravia ľudí a pod. by mal mať vždy prednosť pred právnou istotou investora.
Čo odporučiť stavebníkom?
Budúcim investorom a stavebníkom možno odporučiť, aby sledovali, či sa v danej obci nemení územný plán a súčasne (najmä pri kontroverzných projektoch), aby si u verejnosti a jej zástupcov vopred zistili názory na ich projekt. Tým predídu tomu, aby sa počas schvaľovacích konaní zmenil územný plán a ich projekt zostal iba na papieri.
Z judikatúry:
Ak bol územný plán prijatý vo forme všeobecne záväzného právneho predpisu, tak sa stal prameňom práva a momentom jeho účinnosti nastávajú účinky nepravej retroaktivity tak, že musí byť aplikovaný na všetky ešte právoplatne neskončené konania, pokiaľ on sám nestanoví výnimky zo svojej aplikovateľnosti. (Uznesenie Najvyššieho súdu SR sp. zn. 3 Sžo 53/2016 zo dňa 20.09.2017)
