Rozhovor s geodetom: „Geometrický plán na parcelu EKN je sčasti alchýmia“

Prinášam rozhovor s geodetom o postupe pri vyhotovovaní geometrického plánu. Odpovedal geodet Vladimír Hrivík, ktorý pôsobí v Žiline vo firme Geomer Žilina, s.r.o.

Na aké účely sa najčastejšie vyhotovujú geometrické plány?

Geometrické plány sú základným podkladom vykonania zmeny v grafickej časti katastrálneho operátu, t. j. v katastrálnej mape. Prakticky to znamená, že k doplneniu (prípadne odstráneniu) akejkoľvek „čiary“ z katastrálnej mapy je potrebné vyhotoviť geometrický plán. Môže sa jednať o nové rozdelenie nehnuteľnosti, zmenu pôdorysu stavby, vyznačenie vecného bremena a iné.

Geometrický plán je vyhotovený v nadväznosti na meranie v teréne, preto slúži k premietnutiu stotožneniu skutočného stavu (zameraného stavu) do stavu evidovaného „v katastri“.

Čo sa týka konkrétne našej firmy, za rok 2023 sme vyhotovili najviac geometrických plánov na zameranie novej, prípadne existujúcej stavby. Nasledovali geometrické plány na oddelenie, resp. rozdelenie pozemku. S odstupom ďalej nasledovali geometrické plány na určenie vlastníckeho práva (majetkoprávne usporiadanie) a vyznačenie vecného bremena.

Ako postupuje geodet po tom čo dostane zadanie od klienta?

Ako prvé je potrebné zhodnotiť aktuálny stav nehnuteľnosti, teda porovnať „čo je v mape a čo v teréne“. Klienti totiž mnohokrát prídu s tým, že potrebujú (niekto im kázal doniesť) geometrický plán, ale nevedia poriadne, na aký účel 😊 Po rozhovore s klientom a získaní informácii spravidla nasleduje zhodnotenie kvality podkladov.

Kvalita katastrálnych operátov je v rôznych katastrálnych územiach rôzna. Na Slovensku máme niekoľko druhov katastrálnych máp, vzájomne sa líšiacich presnosťou a kvalitou a s tým súvisí aj náročnosť vyhotovenia geometrického plánu.

Naša firma vyhotovuje geometrické plány najmä v Žiline a okolitých okresoch, preto ak sa potenciálna zákazka nachádza niekde tu, vieme približne odhadnúť, čo nás čaká.

Po spracovaní cenovej ponuky a odsúhlasení klientom spravidla nasleduje návšteva dokumentácie katastrálneho odboru k prešetreniu podkladov. Je potrebné preskúmať pôvod určenia riešenej parcely, či výmera zapísaná v liste vlastníctva zodpovedá v rámci dovolených odchýlok výmere zobrazenej v mape (resp. v teréne) atď. Pred meraním je tiež dobré preskúmať, či v danej lokalite už nevyhotovoval geometrický plán iný geodet. Geodetov je veľa a všetci pracujeme s jedným operátom – s jednou mapou, je preto potrebné, aby jednotlivé merania na seba nadväzovali. Častokrát je preto predmetom merania nielen požiadavka klienta, ale aj ďalšie doplňujúce body.

Keď máme jasné, čo všetko treba merať, dohodneme si termín s klientom. Väčšinou ak je nehnuteľnosť prístupná, nie je potrebná fyzická prítomnosť klienta.

Po zameraní skutkového stavu v teréne sa merané údaje spracujú, vykreslia, vyhotovia sa protokoly a technická správa. Elaborát sa následne podá na katastrálny odbor na úradné overenie. V prípade potreby posielame pracovnú verziu klientovi, ak na našu prácu nadväzujú ďalšie úkony, napr. právnik môže začať pracovať na zmluve, znalec na znaleckom posudku atď.

Geometrický plán overuje úradný overovateľ – zamestnanec katastrálneho odboru spravidla v lehote 7 pracovných dní. Po uplynutí lehoty geometrický plán buď úradne overí, alebo vráti na doplnenie geodetovi.

Hotové elaboráty následne odovzdáme objednávateľovi. V prípade, ak geometrickým plánom vzniká nový pozemok a je to účelné, vytýčime nové hranice v teréne.

Dostáva klient celú dokumentáciu vyhotovenú ku geometrickému plánu, alebo len jej časť?

Hovorovým označením geometrický plán sa rozumie samotný geometrický plán – teda popisové pole, grafická časť a výkaz výmer. Spolu s geometrickým plánom sa však v tandeme vyhotovuje aj ďalší elaborát, tzv. záznam podrobného merania zmien. Záznam podrobného merania zmien obsahuje meračské výpočty a iné informácie potrebné k vyhotoveniu geometrického plánu. Obsahuje podobnú grafickú časť ako GP, tá je však doplnená o ďalšie údaje, napr. meračskú sieť, súpisné číslo, popisy, preberané body zo starších geometrických plánov atď. Ďalej obsahuje technickú správu, kde je podrobne popísaný spôsob určenia nových bodov – či sa jedná o body určené pomocou GPS, alebo konštrukčných metód, výpočet výmer a zoznam súradníc nových a preberaných bodov.

Všeobecne povedané, geodeti pri meraní medzi sebou „komunikujú“ pomocou týchto záznamov podrobného merania zmien 😊 Záznamy podrobného merania zmien sú uložené v dokumentácii katastrálneho odboru a klientovi sa neodovzdávajú.

Kde sú zachytené merania, ktoré geodet vykonal?

V zázname podrobného merania zmien, viď predchádzajúca otázka. Záznam podrobného merania zmien sa tiež nazýva meračský náčrt. Obsahuje navyše údaje o meraní, ale neobsahuje napríklad právny stav.

Aké problémy pri vyhotovení geometrického plánu najčastejšie vznikajú?

Najčastejším problémom je nesúlad stavu zobrazeného v mape a stavu v teréne. V tomto prípade je potrebné vypátrať, kde sa stala chyba. Obrazne povedané – či bola skôr sliepka – plot v teréne, alebo vajce – hranica v mape. Často ľudia užívajú v domnení, že sú vlastníci, niečo, čo nie je ich. Zároveň sa v minulosti v dôsledku nekvalitnej meračskej techniky, ale aj nedôslednosti geodetov stávalo, že staré výsledky merania sú nespoľahlivé. Pri preberaní pôvodných výsledkov merania treba starostlivo zvážiť a posúdiť spoľahlivosť starých podkladov a prípadne iniciovať stretnutie medzi susedmi a vysvetliť im situáciu. Ak sa vedia dohodnúť, vykoná sa oprava chyby v katastrálnom operáte. Bohužiaľ občas sa nedohodnú a vtedy je riešením len súdny spor.

Častým problémom je aj nesúlad vo výmere – teda nesúlad medzi výmerou evidovanou v liste vlastníctva a výmerou v mape. Ľudia bývajú citliví na svoju „výmeru“, aby mali svoje „metre“. V tejto súvislosti si treba ale uvedomiť, že výmera pozemku je odvodený údaj. Záväzné sú hranice, z nich je následne výmera matematicky vypočítaný údaj. Zjednodušene povedané, čím viac ideme do minulosti, tým sú výmery nepresnejšie určené. Problém je najmarkantnejší pri parcelách registra EKN. Častokrát sa v praxi stáva, že majiteľ pozemku trvá na svojej výmere parcely EKN, pretože ju má uvedenú v liste vlastníctva. Táto výmera však pochádza zo starých katastrov (väčšinou je prepísaná z pozemnoknižnej vložky), nie je matematicky určená a mnohokrát ju niekto len „odkrokoval“. 😊

Ako sa odlišuje zameranie parcely registra C od zamerania parcely registra E?

Je potrebné najskôr definovať, čo sa rozumie slovom „zameranie“. Pokiaľ si pod pojmom zameranie parcely predstavíme vytýčenie jej priebehu v teréne, tak hlavným rozdielom je, že parcela registra EKN sa vytýčiť nedá.

Čo sa týka vytýčenia parcely CKN, geodet spravidla preskúma podklady v dokumentácii katastrálneho odboru, vypočíta, alebo prevezme súradnice a tieto následne v teréne meračskými metódami vytýči a stabilizuje – ľudovo povedané, zabije kolík do zeme. Vytýčené hranice následne odovzdá objednávateľovi, ideálne za prítomnosti susedov. Spíše sa protokol, vypracuje technická správa, ktorá pozostáva z meračských údajov a spôsobu vytýčenia parcely. Takýto výsledný elaborát sa nazýva vytyčovací náčrt. Jeden exemplár je uložený v dokumentácii katastrálneho odboru, aby každý ďalší geodet, ktorý bude niečo vyhotovovať v tejto lokalite, už na tento stav nadväzoval. Druhý exemplár sa odovzdá objednávateľovi.

Pri parcelách EKN nie je možné takúto parcelu obdobným spôsobom vytýčiť. Parcely registra EKN väčšinou vznikli digitalizáciou starších mapových operátov a vychádzajú z pôvodných pozemnoknižných parciel. Majetková podstata (vlastníci) pozemnoknižných parciel je zapísaná v pozemnoknižných vložkách, ktoré sú evidované v pozemkovej knihe. Súčasťou pozemkovej knihy sú aj mapové operáty, ktoré vznikli bez matematického základu, často krát sú kreslené od ruky a datujú sa bežne 100 rokov do minulosti. Pri procese tvorby ROEPu boli tieto staré mapové operáty zdigitalizované a veľmi približne stotožnené s katastrálnou mapou. To sú tie „zelené čiary“, ktoré vidíme v mapových službách dostupných na internete. Takéto podklady sú veľmi nepresné a teda nepoužiteľné pre potreby vytýčenia hranice v teréne.

Pred vytýčením EKN parciel je preto potrebné najskôr vyhotoviť geometrický plán na určenie vlastníckeho práva. Toto tiež môže byť považované za zameranie parcely EKN. V procese tvorby geometrického plánu geodet preskúma staré mapové podklady a čo najpresnejšie ich stotožní so situáciou v teréne. Staré mapové operáty nemajú síce konzistentnú mierku, bývajú v nich ale zobrazené terénne prvky, ktoré je možné identifikovať aj v súčasnosti – napr. tzv. medze, teda terénne hrany, ktoré oddeľovali v minulosti pozemky. Častokrát vieme stotožniť aj rohy domov a hospodárskych budov. Jedná sa do istej miery o alchýmiu a geodeti si pomáhajú aj rôznymi výpoveďami svedkov, pomocnými mapami, lesnými mapami atď.

Keď geodet spoľahlivo prešetrí priebeh EKN parcely, spracuje geometrický plán. V katastrálnej mape sú väčšinou pôvodné EKN parcely pospájané do družstevných honov – jednej veľkej parcely. Geometrickým plánom na určenie vlastníckeho práva sa vlastne z takejto veľkej parcely (z honu) bez LV vyčlení nová CKN parcela v rozsahu pôvodnej EKN parcely.

Nová CKN parcela je presne súradnicovo určená a má presne vypočítanú výmeru a teda je spôsobilá na vytýčenie v teréne. Niekedy ale nie je účelné vytyčovať tieto parcely, pokiaľ ich majiteľ neplánuje obhospodarovať. Vtedy stačí podať jednoduchú žiadosť o zápis do katastra a táto nová parcela bude zobrazená v katastrálnej mape a hociktorý geodet, ktorý bude v lokalite niečo merať, musí záväzne preberať jej hranice. Kým je náš pozemok v stave EKN, každý geodet si môže hranice určiť trochu inak.

Môže niekto žiadať aj zameranie cudzieho pozemku?

Čisto teoreticky si myslím, že áno. Kataster pri overovaní geometrických plánov neskúma vzťah objednávateľa a majiteľa riešenej parcely. Treba si ale uvedomiť, že geometrický plán kým nie je zapísaný do katastra je len návrhom zmeny v katastrálnom operáte. Takýchto návrhov je možné vyhotoviť ľubovoľný počet. Bez príslušnej právnej listiny sa do mapy zmena nedostane a právna listina, ktorej prílohou je geometrický plán spravidla vyžaduje podpis majiteľa pozemku.

Ak sa zameraním myslí vytýčenie vlastníckych hraníc cudzieho pozemku, toto sa deje pomerne bežne najmä pri stavebných činnostiach. Stavebník často potrebuje vedieť hranice iného pozemku, aby stavebnou činnosťou doňho nezasiahol. Vyhláška č. 461/2009 Z. z. upravuje v § 53 spôsob stabilizácie takto vytýčených bodov a síce, že takáto hranica musí byť označená len dočasnou stabilizáciou – napr. signálnym nástrekom.

Čo kataster kontroluje pri overovaní geometrického plánu?

Čo úradný overovateľ kontroluje je uvedené § 45 vyhlášky č. 300/2009 Z. z. Pri úradnom overení geometrického plánu kataster kontroluje predovšetkým, či je listina vyhotovená v nadväznosti sa správne údaje katastra, či boli prevzaté všetky staršie výsledky merania a či vyhotovený geometrický plán bude technicky spôsobilý na zápis do katastra.

Kompetencie úradného overovateľa sú stanovené veľmi neurčito, keďže v zákone je uvedený len minimálny rozsah kontroly (úradný overovateľ kontroluje „najmä“…) a spravidla úradný overovateľ kontroluje všetko. Musí byť vnútorne stotožnený s formou vyhotovenia geometrického plánu 😊. Osobne rozumiem, prečo sa zákonodarca rozhodol pre takúto formuláciu, nakoľko aj úradný overovateľ je autorizovaný geodet a viac hláv = viac rozumu = kvalitnejšie spracovaný geometrický plán.

Podobne ako v práve platí, že čím viac právnikov, tým viac právnych názorov, možno toto povedať aj o geodetoch to platí aj v geodézii. Pôvodná smernica na vyhotovovanie geometrických plánov je ešte z roku 1997 a ku dnešnému dňu je už mnohé technologicky prekonané. Úrad geodézie, kartografie a katastra SR (ÚGKK) síce vydáva pravidelne metodické usmernenia, ale na nejaký ucelený podklad stále čakáme.

Mnohé technické detaily sú často predmetom výkladu každého geodeta, či je to úradný overovateľ, alebo spracovateľ. V praxi sa bežne stáva, že geometrický plán, ktorý by jeden úradný overovateľ overil, by na inom katastri iný úradný overovateľ vrátil. Pretože podľa neho to má byť inak 😊. Všeobecne ale platí, že geodet ako vyhotoviteľ zodpovedá za zber údajov v teréne a ich kvalitu a úradný overovateľ za súlad s údajmi katastra.

Prípadné spory rieši ÚGKK a pravidelne uverejňuje odpovede na otázky geodetov ohľadom výkladu predpisov a smerníc.

Aký je rozdiel medzi úradným overením GP a autorizačným overením GP?

Vyhotovený elaborát geometrického plánu je potrebné autorizačne a úradne overiť, aby bol použiteľný na právne úkony. Autorizačné overenie zabezpečuje autorizovaný geodet, spravidla vyhotoviteľ geometrického plánu, zamestnanec vyhotoviteľa, príp. osoba nejakým spôsobom prepojená s vyhotoviteľom. Úradné overenie zabezpečuje úradný overovateľ, ktorý je zamestnanec katastrálneho odboru.

Geodet po získaní vysokoškolského vzdelania v odbore geodézia, piatich rokoch praxe a zložení kvalifikačnej skúšky získa oprávnenie autorizačne overovať výsledky geodetických činností.

Úradný overovateľ je tiež autorizovaný geodet, ktorý je zamestnaný na katastrálnom odbore a zabezpečuje úradne overovanie geometrických plánov. Pri výkone funkcie úradného overovateľa však odovzdal autorizačnú pečiatku komore geodetov, aby nedošlo k prípadnému konfliktu záujmov. Aby sa nestalo, že ten istý geodet doma overí geometrický plán známemu a následne ho v práci z pozície úradného overovateľa aj úradne overí. 😊

Po vyhotovení geometrického plánu teda vyhotoviteľ (akýkoľvek geodet) zabezpečí overenie plánu autorizovaným geodetom, ktorý zodpovedá za správnosť vyhotovenia geometrického plánu. Autorizačne overený geometrický plán je podaný na katastrálny odbor, kde ho prekontroluje ešte úradný overovateľ a následne úradne overí.

Takýto geometrický plán je následne spôsobilý na právne úkony.

Čo by ste na záver odkázali občanom, ktorí budú potrebovať geodeta?

Aby v prípade akýchkoľvek pochybností o priebehu vlastnickej hranice zavolali nestranného geodeta. Ideálne je vybrať ho so susedným vlastníkom. Nech si to dajú poriadne vytýčiť a vysvetliť a nech sa nespoliehajú iba na to, čo „starý otec povedali“… Treba preferovať zmierlivé riešenie so susedom, lebo je veľmi veľa sporov o vlastnícku hranicu, ktoré sa ťahajú roky. A keď im spoločne vybraný a dôveryhodný geodet vytýči hranicu, nech si vždy pýtajú vytyčovací náčrt s protokolom. Bez toho, keď len zabije kolík, to akoby tam ani nebol.

Ďakujem za rozhovor.