Predkupné právo spoluvlastníka nehnuteľnosti + 1 výnimka

Predkupné právo spoluvlastníka nehnuteľnosti spočíva v tom, že každý spoluvlastník, ktorý sa rozhodne predať svoj podiel na nehnuteľnosti, musí podiel najprv ponúknuť ostatným spoluvlastníkom. 

Predkupné právo spoluvlastníka vyplýva zo zákona (§ 140 Obč. zákonníka), preto ho nazývame zákonné predkupné právo. Okrem toho môžno zmluvou zriadiť aj tzv. zmluvné predkupné právo, ale to nie je predmetom tohto článku.

Aký zmysel má predkupné právo spoluvlastníka a aké sú výnimky?

Uprednostnením spoluvlastníkov pri predaji podielu zákonodarca pravdepodobne sledoval to, aby sa vec postupne stala vlastníctvom jediného vlastníka. V praxi sa však ukazuje, že predkupné právo je často prekážkou pre zceľovanie vlastníctva (viac v závere článku).

Výnimkou z predkupného práva je prevod blízkej osobe. Napríklad, ak otec predá dcére podiel na pozemku. V takom prípade spoluvlastníci predkupné právo nemajú. Definíciu blízkej osoby nájdete v § 116 Obč. Zákonníka. 

Ako má vyzerať ponuka?

Ak chce spoluvlastník podiel predať tretej osobe, musí ho najprv ponúknuť ostatným spoluvlastníkom, či nemajú záujem podiel odkúpiť. Aby malo predkupné právo akýkoľvek zmysel a nedochádzalo k jeho jednoduchému obchádzaniu, je nutné, aby ponuka pre spoluvlastníkov bola aspoň rovnaká ako ponuka pre tretiu osobu.

Táto ponuka má z právneho hľadiska povahu písomného návrhu na uzavretie zmluvy (§ 43a Občianskeho zákonníka). Ide vlastne o text zmluvy s jedným podpisom. K ponuke je viac ako žiadúce pripojiť lehotu na vyplatenie kúpnej ceny. Pri určení primeranej dĺžky lehoty sa môžeme riadiť ustanoveniami o zmluvnom predkupnom práve (§ 605 Občianskeho zákonníka), t. j. ideálne dva mesiace. Ak do tejto lehoty spoluvlastník nevyplatí kúpnu cenu, jeho predkupné právo zaniká.

Ak sa spoluvlastníci nedohodnú o výkone predkupného práva, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti ich podielov. 

Ako ponuku doručiť?

Aby bola ponuka na uplatnenie predkupného práva účinná, musí byť ostatným spoluvlastníkom doručená. Aby sme predišli problémom s dokazovaním, je potrebné, aby doručenie ponuky spoluvlastník písomne potvrdil, ideálne na kópii ponuky. Do úvahy prichádza aj využitie svedkov.

Čo v prípade porušenia predkupného práva?

Porušenie predkupného práva podľa § 140 OZ nespôsobuje automaticky neplatnosť kúpnej zmluvy. Ide tu o tzv relatívnu neplatnosť (§ 40a Obč. zákonníka). To znamená, že právny úkon sa považuje za platný až dovtedy, kým sa dotknutá osoba nedovolá neplatnosti, t. j. neuplatní námietku relatívnej neplatnosti.

Spoluvlastník, ktorého predkupné právo nebolo rešpektované môže všetkým zmluvným stranám doručiť túto námietku a následne sa môže na súde domáhať, aby súd určil, že následky kúpnej zmluvy nenastali, t. j. že vlastníkom predaného podielu je stále predávajúci. Rozsudok o určení vlastníka podielu sa následne zapíše do katastra a v evidencii sa obnoví stav pred kúpnou zmluvou. Ak druhá strana uzná neplatnosť, prichádza do úvahy aj uzavretie dohody o urovnaní.

Opomenutý spoluvlastník sa tiež môže od nadobúdateľa (nového vlastníka) domáhať, aby mu vec ponúkol na predaj (podľa § 603 ods. 3 Obč. zákonníka) .

Uvedených práv sa treba domáhať v premlčacej dobe 3 rokov. 

Negatíva predkupného práva

Je teda zrejme, že predtým ako spoluvlastník ponúkne svoj podiel ostatným spoluvlastníkom, musí mať s potencionálnym kupcom (treťou osobou) vyjednané podmienky na uzavretie zmluvy. Táto skutočnosť v praxi komplikuje predaj podielu. Znamená to, že výsledky rokovania s treťou osobou, vrátane kúpnej ceny, sa dozvedia ďalšie osoby (spoluvlastníci), čo následne sťažuje pozíciu kupujúceho pri odkupovaní ďalších podielov (ostatní spoluvlastníci len ťažko pristúpia na nižšiu cenu).

Hoci sa môže zdať, že predkupné právo prispieva k zlučovaniu podielov, jeho mechanizmus a časová náročnosť majú často opačný efekt – odradzujú kupujúcich a pozemky zostávajú v spoluvlastníctve osôb, ktoré nemajú záujem hospodáriť na pozemku. Tým sa prispieva k udržiavaniu rozdrobenosti pozemkového vlastníctva.

Problematické je vykonanie predkupného práva v prípade, ak chce spoluvlastník svoj podiel darovať. Hoci už zo samotného pojmu „predKUPNÉ právo“ vyplýva, že by sa malo uplatňovať len pri kúpe (predaji) veci, Občiansky zákonník ho jednoznačne nevylučuje ani pri darovaní veci. Občiansky zákonník totiž ustanovuje (§ 140), že predkupné právo patrí spoluvlastníkom pri akomkoľvek prevode veci, t. j. pri predaji, darovaní aj pri výmene veci. 

Akú ponuku však dáme spoluvlastníkom, ak by sme spoluvlastnícky podiel chceli darovať? Máme im ho ponúknuť ako dar, teda zadarmo? To je v praxi len ťažko realizovateľné, keďže dar je spravidla vyjadrením určitého citového vzťahu medzi obdarovaným a darujúcim… Máme im ho ponúknuť za určitú cenu? Za akú?

Podobne problematické je vykonanie predkupného práva pri zámene, pretože predmetom zámeny je väčšinou konkrétna vec, ktorú má vo vlastníctve len určitá osoba, preto len ťažko bude možné so spoluvlastníkom uzavrieť rovnakú zámennú zmluvu, ak on túto konkrétnu vec nevlastní.

V záujme právnej istoty a uľahčenia nakladania s nehnuteľnosťami by bolo vhodné, aby zákonodarca výslovne uviedol, že zákonné predkupné právo spoluvlastníka sa vzťahuje len na prípady, keď sa vec predáva. Druhým riešením by bolo, keby sa v zákone upravilo, ako sa má predkupné právo vykonať v prípadoch darovania a zámeny. A tretím, podľa mňa najvhodnejším riešením, by bolo, ak by sa pristúpilo k postupnému zrušeniu predkupného práva spoluvlastníka podobne ako je tomu v Českej republike.

Predkupné právo pri pozemkových spoločenstvách (urbároch)

Pokiaľ ide o podiel na spoločnej nehnuteľnosti (ktorú spravuje pozemkové spoločenstvo), nepostupuje sa pri predkupnom práve podľa Občianskeho zákonníka, ale podľa zákona č. 97/201 Z. z (ZoPS). Pozor, porušenie takéhoto predkupného práva nespôsobuje relatívnu, ale absolútnu neplatnosť kúpnej zmluvy (§ 9 ods. 7 ZoPS). Podiel je možné ponúknuť spoluvlastníkom prostredníctvom výboru pozemkového spoločenstva. 

Niektoré judikáty (názory súdov) 

Kto v čase pred dovolaním sa relatívnej neplatnosti právneho úkonu previedol na tretiu osobu vec nadobudnutú na základe tohto právneho úkonu, disponoval s vecou ako vlastník a jeho dispozícia mala právne účinky prevodu vlastníctva. Dovolanie sa relatívnej neplatnosti právneho úkonu nemá vplyv na právne postavenie tretích osôb, ktoré dobromyseľne nadobudli vlastníctvo od účastníka relatívne neplatného právneho úkonu v čase, ktorý predchádzal dovolaniu sa relatívnej neplatnosti. (NS SR Rozsudok Najvyššieho súdu Slovenskej republiky z 20. decembra 2011 sp. zn. 6 Cdo 221/2010)

Tak ako súdu v občianskom súdnom konaní, aj správa katastra v administratívnom konaní je povinná na vznesenú námietku relatívnej neplatnosti právneho úkonu prihliadnuť. Podľa katastrálneho zákona pri rozhodovaní o povolení vkladu prihliada správa katastra aj na skutkové a právne skutočnosti, ktoré by mohli mať vplyv na povolenie vkladu. Takouto právnou skutočnosťou je aj dovolanie sa relatívnej neplatnosti právneho úkonu. (rozsudok Najvyššieho súdu SR z 5. októbra 2006, sp. zn. 3 Sž-oKS 84/2006, R 43/2008)