Ak chceme realizovať predaj urbárskeho podielu, je užitočné objasniť si základné pojmy a zákonné pravidlá.
Čo je urbár?
„Urbár“ alebo „urbariát“ sú pojmy, ktorými v bežnej reči označujeme pozemkové spoločenstvá, teda organizácie (právnické osoby), ktoré hospodária so spoločnými pozemkami urbárnikov, t. j. so spoločnou nehnuteľnosťou. Niekedy pojmom urbár nazývame aj samotnú spoločnú nehnuteľnosť.
Čo je pozemkové spoločenstvo?
Na objasnenie tejto otázky je užitočný krátky exkurz do histórie s pomocou knihy Pozemkové právo:
„Po zrušení poddanstva v Uhorsku v roku 1848 sa pôda individuálne užívaná poddanými stala ich vlastníctvom (dom, dvor, pole). V ďalších desaťročiach prešli do vlastníctva poddaných aj lesy a pasienky. Pasienky a lesy sa spravidla nerozdeľovali na menšie pozemky, ale stali sa spoluvlastníctvom bývalých poddaných (urbarialistov). Spoluvlastník teda nemal vyčlenenú konkrétnu časť lesa alebo pasienku, ale mal spoluvlastnícky podiel na týchto pozemkoch – mohol teda o celom pozemku spolurozhodovať v miere zodpovedajúcej jeho podielu. Práve za účelom spoločného rozhodovania a obhospodárovania lesov a pasienkov vznikali urbárske a iné spoločenstvá, t. j. pozemkové spoločenstvá.“
Predaj urbárskeho podielu – komplikácie
Predaj urbárskeho podielu je pomerne komplikovaná právna situácia a bez právnika je ťažko realizovateľný.
Medzi najväčšie komplikácie pri predaji patrí predkupné právo ostatných spoluvlastníkov v zmysle § 9 ods. 8 zákona o pozemkových spoločenstvách (ďalej len „zákon“):
„Ak vlastník podielu na spoločnej nehnuteľnosti prevádza spoluvlastnícky podiel na tretiu osobu, je povinný ho ponúknuť ostatným vlastníkom podielov na spoločnej nehnuteľnosti; podiel možno ponúknuť prostredníctvom výboru. Ak o podiel neprejavia záujem ostatní vlastníci podielov alebo v ich mene spoločenstvo podľa odseku 10, možno ho previesť tretej osobe.“
Ďalšími komplikáciami pri predaji urbárskeho podielu sú:
- v prípade, že budú mať všetci ostatní spoluvlastníci záujem na odkúpení podielu, je potrebné napísať komplikovanú zmluvu, kde musíme uviesť všetkých urbárnikov (aj stovky), vrátane ich rodných čísel, veľkosti nadobúdaného podielu a ďalšie povinné údaje,
- treba zistiť a následne do zmluvy vypísať všetky pozemky spravované urbárom, ktorých môže byť niekoľko desiatok a na rôznych listoch vlastníctva,
- nedeliteľnosť urbáru (spoločnej nehnuteľnosti) v zmysle § 9 ods. 9 zákona,
- zákaz drobenia (§ 2 ods. 3 zákona).
Za koľko predať urbár?
Cena urbáru, presnejšie: urbárskeho podielu, nie je nijako regulovaná právnymi predpismi. Je teda na vlastníkovi urbárskeho podielu akú cenu ponúkne potencionálnym kupujúcim. Môže teda napríklad uverejniť inzerát na internete a skúšať, koľko sú ľudia ochotní za jeho podiel dať. Keď už vlastník podielu bude mať kupca, môže pristúpiť k potrebným krokom (vyhotovenie ponuky, ponúknutie podielu ostatným spoluvlastníkom, napísanie zmluvy, podanie návrhu na kataster a podobne).
Viac sa o postupe pri predaji urbárskeho podielu dozviete v podcaste, ktorý je dostupný v prémiovom obsahu.
