Zdá sa, že možnosť zriadenia vecného bremena podľa § 151o ods. 3 OZ sa začala hojne využívať. Svedčí o tom aj judikát Najvyššieho súdu SR, ktorý si v ďalšom texte spomenieme.
Ako možno právo cesty získať?
Občiansky zákonník v § 151o ods. 3 upravuje uvedené vecné bremeno a súčasne definuje podmienky pre jeho získanie nasledovne:
„Ak nie je vlastník stavby zároveň vlastníkom priľahlého pozemku a prístup vlastníka k stavbe nemožno zabezpečiť inak, súd môže na návrh vlastníka stavby zriadiť vecné bremeno v prospech vlastníka stavby spočívajúce v práve cesty cez priľahlý pozemok.“
Príklad
Na nasledujúcom príklade si ukážeme, v akých prípadoch bude možné zriadiť právo cesty podľa § 151o ods. 3 OZ:
„P. Jozef sa neporadil s právnikom a kúpil rodinný dom so záhradou, ku ktorým však nevedie žiadna verejná komunikácia a k rodinnému domu sa dá dostať iba cez pozemky susedov. Podľa platného práva môže p. Jozef získať prístup k stavbe dvoma spôsobmi:
1. dohodnúť sa na umožnení prístupu so susedom (napr. odkúpením časti pozemku), alebo môže
2. podať na súd návrh na zriadenie práva cesty podľa § 151o ods. 3 OZ.
Podľa zákona musí p. Jozef vyčerpať najprv prvý spôsob a až potom sa môže pokúsiť získať prístup druhým spôsobom. Aj to však nebude jednoduché. P. Jozef totiž bude musieť návrh riadne naformulovať a preukázať, že spĺňa podmienky na zriadenie práva cesty. Počítať musí aj s tým, že súd zriadi vecné bremeno spočívajúce v práve cesty cez priľahlý pozemok za odplatu.
P. Jozef má však aj trochu šťastie v tom, že na pozemku má rodinný dom, pretože ak by na pozemku nebola stavba, nemal by možnosť zriadiť vecné bremeno ani podľa § 151o ods. 3 OZ. Bol by v podstate odkázaný iba na dohodu so susedom a na jeho dobrú vôľu.“
Judikát: Náhrada za vecné bremeno
Problémom vecného bremena podľa § 151o ods. 3 OZ je najmä to, že zákonodarca priamo neuviedol, či za toto vecné bremeno patrí náhrada alebo má byť bezplatné. Túto otázku riešil najvyšší súd a s použitím Ústavy SR dospel k tomuto záveru:
„Vecné bremeno podľa § 151o ods. 3 Občianskeho zákonníka zriadi súd len za primeranú náhradu. Ide o vzájomne podmienený vzťah, čo musí vyplývať z výroku súdneho rozhodnutia, a to aj v prípade, že sa takej náhrady nikto v spore nedomáhal. Vzájomná podmienenosť je dôsledkom aplikácie článku 20 ods. 4 v spojení s článkom 152 ods. 4 Ústavy Slovenskej republiky súdmi Slovenskej republiky.
Určenie výšky náhrady za zriadenie vecného bremena je výsledkom posúdenia individuálnych okolností každej prejednávanej veci. Každé rozhodnutie o náhrade za zriadenie vecného bremena je založené na riešení individuálnych otázok. Určenie náhrady za zriadenie vecného bremena je na úvahe súdu, pričom táto musí byť primeraná ujme, ktorú vlastník pozemku v dôsledku zriadenia cesty utrpí. Ide o jednorazovú náhradu, ktorá má kompenzovať ujmu, že vlastník nemôže iba z dôvodov na strane žalobcov ekonomicky využiť vlastný majetok v plnom rozsahu.“ (uznesenie Najvyššieho súdu Slovenskej republiky z 28. februára 2022, sp. zn. 7Cdo 257/2021).
Podmienky
Najvyšší súd dospel v podstate k názoru, že v prípade zriadenia tohto vecného bremena ide o nútené obmedzenie vlastníckeho práva podľa Čl. 20 ods. 4 Ústavy SR, čím okrem náhrady nepriamo určil aj ďalšie podmienky pre jeho zriadenie, ktoré nenájdeme v § 151o ods. 3 OZ.
Ide o tieto podmienky zriadenia vecného bremena podľa § 151o ods. 3 OZ:
- primeraná náhrada,
- verejný záujem,
- nevyhnutný rozsah (miera) vecného bremena,
- zriadenie na základe zákona.
Praktické problémy
V praxi nebude zriaďovanie týchto bremien jednoduché. Určenie primeranej náhrady, určenie nevyhnutnosti vecného bremena, jeho rozsahu, určenie priľahlého pozemku a podobne, to všetko sú v týchto prípadoch pomerne komplikované otázky. V podstate ide o istý druh vyvlastňovacieho konania, s tým rozdielom, že namiesto správneho orgánu ho uskutočňuje súd.
V týchto prípadoch, podobne ako v mnohých iných odporúčame zainteresovaným v prvom rade dohodu.
