Nasledujúci text pochádza z mojej knihy Ako napísať zmluvu pre kataster. Táto kniha obsahuje konkrétny návod na napísanie zmluvy, postup ako sa vyhnúť chybám, sú v nej popísané jednotlivé druhy zmlúv a aj základné princípy pre fungovanie katastra. Nižšie je popísaný typ zmluvy nazývaný „nepomenovaná zmluva“.
Zmiešaná vs. nepomenovaná zmluva
Pri nakladaní s nehnuteľnosťami nemusia zmluvné strany uzavrieť len zmluvu upravenú v Občianskom zákonníku a v iných predpisoch, ale môžu uzavrieť aj zmluvu, ktorá je kombináciou viacerých zmlúv (zmiešaná zmluva), alebo aj akúkoľvek inú zmluvu, ktorá neodporuje obsahu alebo účelu zákona (nepomenovanú zmluvu).
Umožňujú to ustanovenia § 51 a § 491 ods. 1 Občianskeho zákonníka. Je to v súlade zo zásadou zmluvnej voľnosti, teda v súlade s jednou z najdôležitejších zásad občianskeho práva. Táto zásada vyplýva z mnohých ustanovení Občianskeho zákonníka (napr. § 2 ods. 3) a je tiež súčasťou všeobecnejšej zásady individuálnej autonómie (slobody vôle), ktorá je vyjadrená v Ústave SR:
„Každý môže konať, čo nie je zákonom zakázané, a nikoho nemožno nútiť, aby konal niečo, čo zákon neukladá.“
Zmluvné strany teda nemusia uzavrieť len typ zmluvy, ktorý je upravený v platnom práve (napr. darovacia zmluva v § 628 Obč. zákonníka), ale môžu uzavrieť aj zmiešanú alebo nepomenovanú zmluvu. Tieto zmluvy sa budú primerane spravovať ustanoveniami týkajúcimi sa zmlúv, ktoré sú k nim obsahovo a účelom najbližšie.
Vyplýva to z ustanovení § 491 ods. 2 a § 853 Obč. zák., ktorý znie: „Občianskoprávne vzťahy, pokiaľ nie sú osobitne upravené ani týmto ani iným zákonom, sa spravujú ustanoveniami tohto zákona, ktoré upravujú vzťahy obsahom aj účelom im najbližšie.“
Je teda dôležité, aby sa pri každej zmiešanej a nepomenovanej zmluve určilo, ktorým pomenovaným zmluvám sa najviac podobá, a následne primerane aplikovať pravidlá pre uzavieranie týchto pomenovaných zmlúv.
Názov zmluvy nerozhoduje
Z toho tiež vyplýva, že názov zmluvy nie je určujúci pre to, akými ustanoveniami sa bude riadiť. Ak by sa napríklad niekto chcel vyhnúť právnemu režimu darovacej zmluvy tým, že by iba zmenil názov na „zmluvu o bezodplatnom prevode“, nemalo by to želané účinky a zmluva by sa naďalej spravovala ustanoveniami o darovacej zmluve.
Pri akejkoľvek zmluve (pomenovanej, nepomenovanej, či zmiešanej) možno kombinovať zmluvy, ktorými sa nakladá s nehnuteľnosťou, so zmluvami, ktorými sa nenakladá s nehnuteľnosťou (napr. kombinácia zmluvy o dielo a zmluvy o vecnom bremene).
Pri zápise do katastra je však vždy potrebné, aby predmetom návrhu na vklad boli všetky právne úkony, ktoré obsahuje zmluva a podliehajú vkladu, a všetky nehnuteľnosti týkajúce sa právnych úkonov, ktoré obsahuje zmluva a podliehajú vkladu (§ 30 ods. 5 KZ). Nemožno teda predložiť katastru návrh na vklad jednej časti zmluvy a neskôr predložiť návrh na vklad týkajúci sa zostávajúcej časti zmluvy.
Typy zmlúv pre kataster
V knihe Ako napísať zmluvu pre kataster nájdete popis aj ďalších typov zmlúv, ktoré sa predkladajú katastru:
• Kúpna zmluva
• Kúpna zmluva na spoluvlastnícky podiel
• Kúpna zmluva k podielu v pozemkovom spoločenstve
• Zmluva o prevode bytu alebo nebytového priestoru
• Zmluva o zabezpečovacom prevode
• Zámenná zmluva
• Darovacia zmluva
• Zmluva o vecnom bremene
• Záložná zmluva
• Zmluva o predkupnom práve
• Nájomná zmluva k pozemku
• Zmluva o výstavbe
• Zmluva o vstavbe alebo nadstavbe
• Vyhlásenie vkladateľa o vložení nehnuteľnosti do majetku právnických osôb
• Nepomenovaná zmluva
• Zmluva o vysporiadaní podielového spoluvlastníctva
• Zmluva o vysporiadaní BSM
• Zmluva o prevode správy majetku obce
• Zmluva o prevode správy majetku VÚC
• Zmluva o prevode správy majetku štátu
