Pojem apartmán je v stavebníctve pomerne často používaný. Problémom je, že sa využíva aj na obchádzanie územného plánu. Stavebníci neraz byty vydávajú za apartmány a následne žiadajú postaviť obytnú budovu aj v časti obce, kde územný plán pripúšťa len občiansku vybavenosť. Keďže ide do istej miery o nelegálnu prax, v ďalšom texte si vysvetlíme čo je to apartmán a akým spôsobom by mali o apartmánoch rozhodovať stavebné úrady.
Jeden príklad z praxe
V návrhoch na vydanie územného rozhodnutia stavebníci často používajú „obojaké“ pojmy, z ktorých nie je jednoznačné, čo chcú v danom území postaviť. Stretol som sa už aj s projektovou dokumentáciou, kde bolo uvedené, že navrhované „apartmány spĺňajú všetky požiadavky na byty“. Stavebník teda požiadal o stavbu bytov, ale keďže územný plán umožňoval v danej lokalite len občiansku vybavenosť (obchody a služby), nazval ich „apartmánmi“.
S nejasným slovníkom v stavebníctve majú často problém aj stavebné úrady, nehovoriac o laikoch. Na tému tohto kreatívneho názvoslovia existuje na internete niekoľko článkov. Je teda potrebné urobiť si v týchto pojmoch poriadok.
Definícia apartmánu
Žiadny právny predpis nedefinuje apartmán ako samostatný nebytový priestor slúžiaci na bývanie. Definíciu apartmánu nájdeme iba vo vyhláške č. 277/2008 Z. z., ale tu je apartmán definovaný ako súčasť ubytovacieho zariadenia – apartmánového domu, či hotela. Vyhláška teda nepozná apartmán ako samostatné ubytovacie zariadenie, ale definuje ho v § 5 kde sú uvedené časti ubytovacích zariadení.
Vyhláška: „Apartmán je súbor dvoch alebo viacerých miestností na ubytovanie hostí. Jedna z týchto miestností spĺňa podmienky obývacej miestnosti. Súčasťou apartmánu je hygienické zariadenie. Apartmán v prípade apartmánového domu je vybavený kuchynkou alebo kuchynským kútom a možno ho nazvať i apartmánovým bytom.“
Z vyššie uvedenej definície vyplýva najdôležitejší znak apartmánu – slúži na ubytovanie hostí, inak povedané: slúži na poskytovanie ubytovacích služieb. Ak je tento znak splnený a jasne definovaný v žiadosti, môže byť pre apartmány vydané územné rozhodnutie v lokalite určenej na občiansku vybavenosť. To však následne znamená, že musí byť na rovnaký účel aj skolaudovaný – t . j. môže slúžiť len na ubytovacie služby pre hostí a nemôže slúžiť na bývanie jeho majiteľa, a to ani prechodné. Je teda dôležité rozlišovať medzi individuálnym bývaním (základnou potrebou) a ubytovaním (službou, ktorú poskytuje ubytovacie zariadenie).
Pokiaľ je apartmán schválený na účely prechodného bývania jeho majiteľa, nejedná sa o občiansku vybavenosť, ale o obytný priestor, a teda nemôže byť schválený tam, kde územný plán s obytnými stavbami nepočíta.
Rozhoduje účel, nie pomenovanie
Účel apartmánu je teda potrebné rešpektovať aj pri posudzovaní súladu medzi stavebným zámerom a územným plánom. Je pritom nepodstatné, ako stavebník priestor nazve – garsónka, byt, apartmán, loft… Stavebný úrad je povinný kontrolovať súlad funkcie (účelu) priestoru a územného plánu, nie správnosť používanej terminológie.
Ak apartmán neslúži na ubytovacie služby, ale na prechodné bývanie vždy pôjde o obytný objekt, ktorý nepatrí do občianskej vybavenosti. Ak však stavebník deklaruje, že ide o priestor pre „prechodné“ bývanie, nepôjde ani o byt, pretože pri byte sa vyžaduje trvalé bývanie (§ 43b ods. 4 Stavebného zákona).
Kde možno apartmán pre prechodné bývanie postaviť?
Keď pozrieme do územného plánu, nájdeme tam väčšinou plochy nazvané ako „IBV – individuálna bytová výstavba“ a „občianska vybavenosť“. Ako sme si však uviedli, apartmán pre prechodné bývanie nemožno umiestniť ani na jednej z týchto plôch. Stavebnému úradu teda nezostane nič iné, len výstavbu takýchto apartmánov na plochách IBV a obč. vybavenosti zamietnuť.
Je to prirodzený dôsledok toho, že stavebník nedodržal definíciu apartmánu ako ubytovacieho zariadenia podľa vyhlášky č. 277/2008 Z. z. a súčasne ani definíciu bytu podľa Stavebného zákona. Taktiež je to očakávaná sankcia za pokus o obídenie územného plánu pomocou kreatívneho názvoslovia.
Sú však aj územné plány, kde sa hovorí o „plochách individuálneho bývania“, a teda na týchto plochách nemusia byť postavené len byty, ale aj iné objekty určené na bývanie. Práve tu by stavebný úrad mohol povoliť aj výstavbu apartmánov určených pre prechodné individuálne bývanie.
Prečo dbať na dodržiavanie územného plánu?
Na záver už len treba pripomenúť, prečo je potrebné zabrániť obchádzaniu územného plánu prostredníctvom kreatívnej práce so slovami.
Územný plán je základným nástrojom, ktorý slúži na regulovanie rôznych ľudských aktivít v krajine, a to tak aby sa tieto aktivity navzájom neprimerane nerušili. Účelom územného plánu je teda zabezpečiť určitú rovnováhu a trvalo udržateľný rozvoj krajiny.
Preto nemožno škôlku postaviť vedľa strelnice, nočný klub vedľa paneláku a kafilériu vedľa kvetinárstva. Takisto je rozdiel, či v určitej lokalite postavíme apartmánový dom využívaný ubytovanými hosťami, alebo akože „apartmánový dom“, kde budú trvalo (prechodne) bývať jeho majitelia a kde budú parkovať, produkovať odpad a inými spôsobmi zaťažovať dané územie svojimi ďalšími požiadavkami na kanalizáciu, gastronomické prevádzky a ďalšiu občiansku vybavenosť. Z plochy, ktorá bola pôvodne plochou občianskej vybavenosti, sa tak paradoxne stane plocha bývania, pre ktorú bude potrebné vytvoriť ďalšiu plochu na vybudovanie občianskej vybavenosti.
