V praxi som sa mnohokrát stretol s tým, že kataster rozdelenie pozemku zapísal a neskúmal splnenie podmienok Stavebného zákona. Dá sa takýto postup napadnúť?
Príklad (rozdelenie pozemku)
Pán Jozef si kúpil pozemok na okraji dediny za účelom výstavby rodinného domu. Cena bola výhodná, zápis do katastra bezproblémový. Keď išiel pán Jozef prvý raz ukázať pozemok rodine, sused na neho zakričal, nech mu nejazdí po pozemku autom. Prístupová cesta je vraj jeho a on mu tadiaľ nemá čo jazdiť. To pána Jozefa zaskočilo a povedal susedovi, že si to overí. Keď doma nazrel do katastrálnej mapy, zistil, že sused má pravdu. Kúsok cesty vedúcej k pozemku bol naozaj susedov a žiadna obecná komunikácia k pozemku pána Jozefa neviedla. Ukázalo sa, prečo bola cena taká „výhodná“…
Pán Jozef zistil, že predošlý majiteľ v minulosti rozdelil pozemok na menšie a rozpredal ich rôznym ľuďom, pričom k niektorým novovzniknutým pozemkom vôbec nezabezpečil prístupovú cestu.
Kde vznikol problém?
Na príklade sme si ukázali, aké komplikácie môžu vzniknúť, keď kataster a občania nepostupujú podľa zákona. V tomto prípade bol porušený Stavebný zákon, konkrétne § 39b ods. 3. Podľa zákona sa k deleniu a sceľovaniu pozemkov spravidla vyžaduje územné rozhodnutie o využívaní územia. Toto rozhodnutie sa nevyžaduje iba v prípade, že podmienky delenia sú upravené územným plánom zóny, projektom pozemkových úprav, iným rozhodnutím alebo opatrením (napr. Ivanka pri Dunaji má v územnom pláne uvedené minimálne výmery pozemkov, pod ktoré sa pozemky deliť nemôžu).
Vyhláška č. 453/2000 Z. z., kde sú upravené podrobnosti k Stavebnému zákonu, výslovne vyžaduje, aby každý kto žiada o vydanie rozhodnutia k deleniu pozemkov vyznačil v žiadosti aj prístupovú cestu na pozemky (§ 3 ods. 6).
Nič z toho v našom príklade nebolo dodržané. Predchádzajúci majiteľ si jednoducho dal spraviť geometrický plán na rozdelenie pozemkov, kataster požiadal o jeho zápis a kataster to zapísal.
Skúsenosti z praxe
Nepoznám situáciu na každom katastri na Slovensku, ale za tých 14 rokov, čo sa v oblasti nehnuteľností a katastra pohybujem, som sa ani jediný raz (!) nestretol s tým, že by kataster dodržanie Stavebného zákona pri delení pozemkov skúmal… Kataster pri rozdelení pozemkov obvykle zaujíma len dodržanie zákazu drobenia (podľa zákona č. 180/1995 Z. z.) a zachovanie druhu pozemku pri novovzniknutých pozemkoch. Územné rozhodnutie k rozdeleniu pozemku som na Slovensku vlastne ešte ani nezaregistroval, pár som ich našiel iba na českom internete.
Aké sú dôsledky nezákonného delenia?
- vznik bezcenných pozemkov bez prístupovej cesty,
- špekulatívne rozdeľovanie pozemkov (napr. za účelom vylúčenia susedných vlastníkov z územného konania),
- nekoncepčná výstavba v území a zhoršenie vzhľadu krajiny,
- rozdrobenosť pozemkového vlastníctva, ktorá brzdí hospodársku aktivitu v území.
Ako sa to dá napadnúť?
V súčasnosti sa dá nezákonný zápis rozdelenia pozemkov napadnúť dvoma spôsobmi: správnou žalobou proti katastru alebo podnetom na protest prokurátora.
